什么是物业专项维修资金？
哪些项目可以动用这笔维修金？
法律上有哪些规定
物业专项维修资金如何分摊使用？
关于这些你都知道多少呢？
什么是物业专项维修资金？
物业专项维修资金俗称“房屋养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备，保修期满后的维修和更新、改造的资金。
物业专项维修资金如何使用？
其实，物业专项维修资金在2004年就实现了与房产测绘数据关联“建账到户”，每家每户缴纳的物业专项维修资金都在各自的“户头”下，每年产生的利息也都会结算至各账户。
你购买的房子如果保修期过了，就面临着使用物业维修基金的问题，这是千家万户关心的大事。楼顶维修，底层业主是否要分摊物业专项维修资金？本单元的电梯需要维修，隔壁单元是否要分摊物业专项维修资金？遵循“谁受益、谁承担”的物业专项维修资金使用分摊原则，最常见的几种分摊情况一定要了解。
1.涉及整个物业区域如何分摊？
整个物业区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，比如小区消防设施设备维修、小区大门门禁道闸系统维修、小区道路改造等等，在整个物业区域内按照房屋建筑面积比例列支。
2.涉及多幢物业如何分摊？
多幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，比如几个相连接楼幢的屋顶维修、外立面维修等没在该多幢物业区域内按照房屋建筑面积比例列支。
3.单幢物业维修如何分摊？
单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，比如单幢房屋屋顶或外立面维修等，在该幢的物业区域内按照房屋建筑面积比例列支;其中，单幢物业有两个或者两个以上单元的，单个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，比如单元电梯维修、单元楼道维修等，在该单元的物业区域内按照房屋建筑面积比例列支。
4.涉及地下部分如何分摊？
除涉及整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造外，地下部分的物业专项维修资金不参与地上部分的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用列支。地下部分的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，由产权人或业委会（社区居民***）同意后，在该地下部分的物业专项维修资金中单独列支。
5.涉及多幢塔楼如何分摊？
多幢塔楼通过共同相连裙房结构的物业，相连裙房及各幢塔楼视为相对独立的物业区域，涉及其物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，在各自物业区域内按照房屋建筑面积比例列支。
—掌上物业管理
业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？例如在房屋屋顶架设广告牌等，收益怎么分配？
答：利用业主共有的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主***的书面同意后，按照规定办理有关手续。按照《常州市市区物业服务收费管理实施办法》规定：业主***成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。
业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《物业管理条例》规定，“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。
业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。
一、何为“公共能耗”？
其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。
共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、
落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。
综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共***中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。
二、小区公共能耗费的构成
1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力)
2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵)
3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心)
4、二次供水增压水泵用电
5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水)
三、小区公共能耗费分摊方式
1、各单元公共用电
各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。
月计算公式：
已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%)
2、公共照明
小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式：
已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
3、弱电系统
消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式：
已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
每月计算公式：
已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
4、二次供水增压水泵用电
小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量进行分摊，1-6层市政直供水不参与分摊。
每月计算公式：
中、高区已入住每户分摊金额=【该区计量电费/该区已入住总用水量+(该区空置户总用水量×70%)】×每户用水量。
5、公共用水
小区公共用水有三块水表计量，小区公共用水根据三块水表计量总金额按户由全体业户按户均摊。
正常每户分摊金额=小区公共用水水费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)
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